Perguntas frequentes

Nesta secção poderá encontrar esclarecimento para questões que se colocam nos domínios do ordenamento do território e na articulação do Sistema de Gestão Territorial com outros sistemas de gestão, ou políticas setoriais.

Alteração ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial

1. Reclassificação para solo urbano

1.1 O regime especial do Artigo 72.º-B aplica-se a que solos?

Aplica-se a todos os solos que se destinem à construção de habitação e a usos complementares e que cumpram, cumulativamente, as seguintes condições:

  • Ser assegurada a contiguidade com o solo urbano;
  • Pelo menos 70% da área total de construção acima do solo ser destinada a habitação pública, a arrendamento acessível ou a habitação de custos controlados;
  • Ser delimitada e desenvolvida uma unidade de execução;
  • Existirem ou serem garantidas as infraestruturas gerais e locais;
  • Ser compatível com a estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação, quando exista.

Adicionalmente, por força do n.º 6 do Artigo 199.º, o regime especial do Artigo 72.ºB pode aplicar-se a áreas urbanizáveis e de urbanização programada, desde que se destinem à construção de habitação e usos complementares.

1.2 Como se determina a contiguidade com as áreas urbanas?

A contiguidade expressa a necessidade de consolidação e coerência no crescimento urbano.  

Pretende-se que sejam preenchidos “vazios” na malha urbana, e não criados novos centros urbanos, bem como consolidados terrenos contíguos à malha urbana.  

Este critério visa prevenir a construção de edificações dispersas e a criação de urbanizações fragmentadas.  

A título de exemplo, a existência de uma via pública que separe um terreno urbano, de um outro suscetível de ser reclassificado nos termos do Artigo 72.º-B, não quebra a noção de contiguidade.  

1.3 Que áreas estão excluídas deste regime especial?

Estão excluídas:

  • Áreas integradas no Sistema Nacional de Áreas Classificadas, abrangidas por regimes de proteção;
  • Zonas de perigosidade de estabelecimentos abrangidos pelo regime de prevenção de acidentes graves, ainda que não incorporadas no plano diretor municipal, mas que sejam identificadas pela câmara municipal;
  • Áreas abrangidas por programas especiais da orla costeira, albufeiras de águas públicas e estuários;
  • Áreas de risco potencial significativo de inundações previstas nos Planos de Gestão dos Riscos de Inundações;
  • Aproveitamentos hidroagrícolas;
  • Áreas integradas na Reserva Ecológica Nacional (REN);
  • Áreas integradas na Reserva Agrícola Nacional (RAN): terras classificadas como classe A1 ou solos classificados como classe A e classe B.
1.4 O que é permitido construir em (até) 30% da área de construção?

A parcela correspondente a (até) 30% da área total de construção deve destinar-se a habitação ou usos complementares.  

Caberá ao Município, dentro da sua autonomia, definir as condições específicas, não se aplicando as restrições legais que se limitam à restante área de 70% de construção.

1.5 O que são usos complementares?

Constituem usos complementares todos os que sejam funcionalmente compatíveis com a habitação a construir.

Os usos complementares abrangem, por exemplo, os bens e serviços de proximidade normalmente encontrados em áreas urbanas, tais como lojas, farmácias, cafés, cabeleireiros, incluindo também espaços destinados a lazer, cultura, desporto, entre outros.

1.6 Como são garantidas as infraestruturas gerais e locais?

Cabe ao Município definir as infraestruturas e os requisitos para o projeto de urbanização.

Deve ser demonstrado o impacto da carga urbanística proposta no sistema de infraestruturas existente e a previsão dos encargos necessários ao seu reforço, à execução de novas infraestruturas e à respetiva manutenção.

1.7 Quem decide sobre o regime especial do Artigo 72.º-B?

A decisão cabe à Assembleia Municipal, mediante deliberação, sob proposta da Câmara Municipal.

1.8 Qual é a tramitação do regime especial do Artigo 72.º-B?

A reclassificação para solo urbano é efetuada através de uma alteração simplificada do Plano Diretor Municipal, seguindo, de forma sumária, os seguintes passos:

  1. O procedimento de reclassificação é desencadeado pela Câmara Municipal, ainda que sobre proposta de particular;
  2. Os serviços municipais instruem o procedimento de alteração simplificada do PDM, recolhendo toda a informação e documentação necessária;
  3. No caso de um terreno que não seja exclusivamente propriedade pública, é também requerido um parecer não vinculativo à Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR), que dispõe de 20 dias para a sua emissão;
  4. A proposta de alteração simplificada é submetida a consulta pública, por um prazo mínimo de 20 dias, sendo efetuadas as alterações necessárias;
  5. A proposta de alteração simplificada é submetida pela Câmara Municipal, para aprovação da Assembleia Municipal.
1.9 Que documentos são necessários para o regime especial do Artigo 72.º-B?

A proposta de deliberação deve conter as peças escritas e desenhadas que incluam a delimitação da área abrangida, a área total de construção, o número máximo de fogos e a programação temporal das obras de urbanização e edificação.  

Além destas peças, cabe ao Município requerer toda a informação e documentação que considere necessária, nos termos da lei, à instrução do procedimento.

2. Promoção de habitação de custos controlados

2.1 O que é habitação de custos controlados?

São consideradas como habitação de custos controlados, nos termos da Portaria nº 65/2019, de 19 de fevereiro:

  1. As habitações e as unidades residenciais que sejam construídas ou reabilitadas com apoio do Estado, que obedeçam aos limites de área e de preços de venda ou de renda estabelecidos nos termos da referida portaria; e
  2. As habitações construídas ou reabilitadas para arrendamento acessível nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual, incluindo os programas referidos no artigo 23.º desse diploma, e que cumpram os requisitos previstos nos artigos 15.º-A a 16.º-A da referida portaria; e
  3. As habitações construídas ou reabilitadas para arrendamento acessível com recurso à linha de financiamento prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 5.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro
2.2 Quem pode promover habitação de custos controlados?

Qualquer pessoa individual ou coletiva, pública ou privada.

2.3 Quais são os limites de área para as habitações de custos controlados?

De acordo com a respetiva tipologia, os limites máximos da área bruta têm como referência:  

T0

T1

T2

T3

T4

T5

57 m2

(Conforme

Declaração de Retificação n.º

19/2019)

73 m2

95 m2

117 m2

128 m2

150 m2

Estes limites podem ser majorados até 12% em habitações integradas em edifícios multifamiliares ou até 6% em habitações integradas em edifícios unifamiliares.

2.4 Qual é o preço máximo de venda das habitações de custos controlados?

O preço máximo de venda das habitações de custos controlados corresponde ao respetivo custo de promoção (CP), calculado de acordo com a fórmula estabelecida na Portaria nº 65/2019, de 19 de fevereiro, majorado com um dos coeficientes previstos no art.º 12º da Portaria n.º 65/2019, de 19 de fevereiro.

Pode ser majorado o custo de promoção para efeitos de venda no caso de promoção cooperativa até 2,5 % e, no caso de promoção privada pode ser majorado até 6 %.

A página do IHRU, que pode ser consultada aqui, disponibiliza mais informação sobre esta fórmula de cálculo, bem como um simulador para cálculo do preço máximo de venda.

2.5 De que depende o preço máximo de venda?

A fórmula estabelecida na Portaria nº 65/2019, de 19 de fevereiro, depende das seguintes variáveis:

Entidade promotora: o preço máximo de venda pode ser majorado consoante o tipo de entidade promotora - entidade pública (sem majoração), cooperativa de habitação (majoração de 2,5%) ou empresa privada (majoração de 6%).

Certificação ambiental: mediante certificação ambiental por um sistema reconhecido pelo IHRU, o custo de referência (CS) pode ser majorado até 15%. A tabela de correspondência é publicada pelo IHRU e pode ser consultada aqui.

Custo de referência (CS):  é o custo de referência por metro quadrado de área bruta, fixado, atualizado mensalmente, com base no índice de custo de construção de habitação nova (Base – 2021), divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), correspondendo a base 100 a 785 (euros), que pode ser consultado aqui.

O CS é majorado em 10 % quando a obra decorra em áreas de reabilitação urbana (ARU).

Coeficiente regional (CR):  o coeficiente regional é igual a 1 para empreendimentos no Continente e a 1,2 para empreendimentos nas Regiões Autónomas.  

Coeficiente operacional (CO): é o coeficiente operacional, entre 1 e 1,20, sendo determinado pelo IHRU, caso a caso, de acordo com critérios definidos por despacho do membro do Governo responsável pela área da habitação, que pode ser consultado aqui. O nível de qualidade é um dos critérios para determinação deste coeficiente, sendo apurado de acordo com o método de cálculo que pode ser consultado aqui.

Coeficiente de localização (CL):  é o coeficiente de localização definido no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Os valores do coeficiente de localização podem ser consultados no SIGIMI.

Coeficiente de Atualização do Terreno (CA): é o coeficiente de atualização do valor do terreno, sendo igual ao Índice de Preços da Habitação para Portugal, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística, que pode ser consultado aqui.

Coeficiente relativo à titularidade do terreno (CT): é o coeficiente relativo à titularidade do terreno, sendo 1 no caso de terreno em propriedade plena, ou, no caso de terreno em direito de superfície, variável entre 0 e 0,8, conforme definido no Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT). 

2.6 Qual é o procedimento para a certificação de habitação de custos controlados?

Os pedidos de certificação de habitação a custos controlados de empreendimentos promovidos no continente, são dirigidos ao IHRU através do email/contacto (ihru@ihru.pt).

2.7 Que documentos são necessários para a certificação de habitação de custos controlados?

O pedido de certificação terá de ser acompanhado do respetivo projeto de arquitetura e da identificação cadastral do imóvel.

2.8 Como são registadas as habitações de custos controlados?

A sujeição aos limites de preço e o seu prazo estão sujeitos a inscrição no registo predial, a efetuar com base em declaração emitida, para o efeito, pelo IHRU, I. P, conforme artigo 19.º da Portaria.

2.9 Por quantos anos vigora a afetação da habitação ao regime de habitação de custos controlados?

A afetação e os limites de preço das habitações no regime de habitação de custos controlados vigoram por um período mínimo de 25 anos, a contar da data de conclusão das obras de construção ou de reabilitação.

No caso de concessão ou constituição de direito de superfície relativamente a edifícios ou terrenos do Estado, este prazo acompanha o prazo da concessão ou do direito de superfície, tendo por máximo 90 anos.

2.10 Que apoios existem para a construção de habitação de custos controlados?

As empreitadas de construção ou reabilitação de habitação de custos controlados beneficiam da taxa reduzida de IVA (6% em Portugal Continental, 5% na R.A. da Madeira e 4% na R.A. dos Açores).

Bonificação de até 1/3 da taxa de referência legalmente fixada para as linhas de crédito bonificado, nos empréstimos contraídos para a construção de Habitações a Custos Controlados;  

Isenção de IMT na aquisição de terrenos para promoção de Habitações a Custos Controlados, quando promovidas por Cooperativas ou por empresa em regime de CDH ao abrigo do Decreto-Lei n.º 165/93.

3. Promoção de habitação para arrendamento acessível

3.1 O que é o arrendamento acessível?

O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) é um programa de política de habitação destinado a incentivar a oferta de alojamentos para arrendamento habitacional a preços reduzidos, a disponibilizar de acordo com uma taxa de esforço comportável para os agregados habitacionais.

3.2 Quem pode promover a construção de habitação para arrendamento

Qualquer pessoa individual ou coletiva, pública ou privada.

3.3 Quais são os limites de área das habitações para arrendamento acessível?

As habitações construídas ou reabilitadas para destinar a arrendamento acessível não estão sujeitas aos limites de área e de preço da habitação de custos controlados. No entanto, as habitações têm de ser destinadas a arrendamento nos termos estabelecidos pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

3.4 Qual é o procedimento para a certificação de habitação para arrendamento acessível?

A promoção de habitação para afetação a arrendamento acessível é objeto de certificação do IHRU, I.P., obedecendo aos seguintes requisitos:  

  1. Envio de comunicação ao IHRU, I. P., para efeito de emissão de declaração de certificação, com a identificação dos imóveis, o número e as tipologias das habitações, na qual se obriga, sob compromisso de honra, a destinar as mesmas a arrendamento no Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA);  
  2. Enquadramento dos contratos de arrendamento no Programa de Apoio Arrendamento (PAA).
3.5 Por quantos anos ficam as habitações construídas vinculadas ao arrendamento acessível?

Os imóveis construídos para arrendamento acessível ficam sujeitos aos limites de renda do PAA pelo prazo mínimo de 25 anos. No caso de imóveis construídos ao abrigo de concessão de terrenos públicos, esse prazo é estabelecido no contrato, tendo por mínimo 25 anos e por máximo 90 anos.

3.6 Que apoios existem para a construção de habitação para arrendamento acessível?

O investimento na construção ou reabilitação de habitação para a arrendamento acessível beneficia dos seguintes incentivos fiscais:

  • Taxa reduzida de IVA na empreitada (6%), desde que pelo menos 70% dos prédios em propriedade horizontal sejam afetos ao PAA;
  • Isenção de IMT na aquisição e isenção de IMI até 8 anos, desde que pelo menos 70% dos prédios em propriedade horizontal sejam afetos ao PAA;
  • Isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais dos contratos de arrendamento acessível;
  • Isenção de Adicional ao IMI (AIMI).

4. Adequação dos Planos Municipais ou Intermunicipais

4.1 É obrigatório adequar os planos municipais ou intermunicipais às disposições do RJIGT?

Sim. O prazo para adequar os planos às disposições do RJIGT terminou a 31 de dezembro de 2024.  

4.2 Qual a consequência legal da não adequação?

Caso os planos não tenham sido revistos ou alterados, ficam suspensas as normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, proibindo-se a prática de quaisquer atos ou operações que impliquem a ocupação, uso e transformação do solo, sob pena de nulidade desses atos.

A suspensão é decretada pela CCDR territorialmente competente após audição do município.

A suspensão não é decretada caso o município demonstre, fundamentadamente, que a conclusão do processo de revisão dos planos territoriais se encontre em fase de conclusão ou cujo atraso tenha ocorrido por motivos que não lhe sejam imputáveis.

Adicionalmente, ainda que a CCDR decrete a suspensão, esta pode ser levantada pela CCDR, temporariamente, a pedido do município, caso em que a CCDR fixa a duração do levantamento da suspensão tendo em consideração o tempo previsivelmente necessário para a conclusão do processo de revisão dos planos.

4.3. Existem exceções à suspensão?

Sim. A suspensão não se aplica às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada:

  • Que tenham adquirido, entretanto as características de solo urbano;
  • Cujas obras de urbanização previstas em plano de pormenor, por contrato de urbanização ou por ato administrativo de controlo prévio se encontrem em execução e até ao termo do respetivo prazo;
  • Cujos parâmetros urbanísticos já tenham sido definidos pelo órgão autárquico competente através da aprovação de Pedido de Informação Prévia ou projeto de arquitetura.

Adicionalmente, a suspensão não impede a realização das operações urbanísticas em áreas urbanizáveis ou de urbanização programadas, desde que se destinem:

  • A espaços de atividades económicas, sujeitando-se ao procedimento simplificado de reclassificação dos solos previsto no Artigo 72.º-A do RJIGT. Inclui-se a instalação de atividades industriais, de armazenagem ou logística e serviços de apoio, ou a portos secos;
  • A habitação e usos complementares, caso em que se sujeitam ao regime especial de reclassificação previsto no Artigo 72.º-B do RJIGT.

Aqui inclui-se a construção de habitação pública, para arrendamento acessível, e habitação a custos controlados, bem como usos complementares.

Articulação do Sistema de Gestão Territorial (SGT) com o Sistema de Gestão Integrada de Fogos Rurais (SGIFR)

O conteúdo das respostas a algumas das perguntas frequentes relativas ao Sistema de Gestão Integrada de Fogos Rurais (SGIFR) encontra-se em atualização em virtude da publicação do Decreto-Lei n.º 49/2022, de 19 de julho.

1. A cartografia de perigosidade de incêndio carece de consulta pública e só vincula os particulares por via da inserção na carta de condicionantes dos PDM ou realizando consulta pública?

Não. A cartografia de perigosidade de incêndio, tal como toda a cartografia, não é em si mesma um instrumento de planeamento, resultando os seus efeitos externos, em especial a sua vinculação a particulares, diretamente da lei. A cartografia em si é um instrumento de cariz técnico-científico que traduz a as condições que existem no território e sobre a qual é feita uma apreciação técnica quanto à perigosidade, por parte de especialistas das entidades competentes, matéria que evidentemente não é objeto de discussão pública. Ou seja, as consequências inerentes à demarcação e classificação de áreas do território na carta de perigosidade resultam da lei e é a lei, por via por via do disposto no Decreto-Lei n.º 82/2021, de 13 de outubro, que se aplica imediatamente aos particulares, sendo a cartografia o mecanismo utilizado por esta para identificar em concreto as áreas territoriais em que as disposições legais se aplicam, demarcação cujo conhecimento geral é garantido por via da publicação da Carta de Perigosidade em Diário da República. No que a este aspeto respeita, o diploma é muito claro ao prescrever que a carta de perigosidade de incêndio rural é submetida para publicação no Diário da República através do SSAIGT e divulgada no SNIT, momento a partir do qual passa a ser vinculativa. Posteriormente, e porque se pretende que o PDM seja o repositório de toda a informação relevante para o particular, a Carta de Perigosidade é obrigatoriamente vertida na planta de condicionantes dos planos territoriais, sendo este o fórum mais adequado para identificar todas as servidões e restrições de utilidade pública que incidem sobre o território municipal. Em síntese, a cartografia de perigosidade estrutural em si mesma não cria condicionantes, é um documento gráfico elaborado de acordo com determinadas especificações técnicas, é a lei que lhe confere efeitos, após a sua publicação, e independentemente do momento da sua inclusão na carta de condicionantes do plano.

A existência de servidões resultantes da lei e restrições de utilidade pública não é algo de novo no nosso ordenamento jurídico. A carta de perigosidade em si mesma é, como acima se referiu, apenas um documento técnico. É a lei que cria os condicionamentos, não a carta de perigosidade - esta é relevante o referencial para a aplicação da lei.

O mesmo se passa, por exemplo, com uma servidão aeronáutica em que, na decorrência ao regime geral e para efeitos da sua aplicação, é publicada a carta que delimita em cada caso a área sujeita a condicionantes (ver por ex, o aeródromo de Cascais).

2. Após a publicação da Carta de Perigosidade do ICNF, no site da DGT, qual o procedimento a adotar? Qual das cartas fica em vigor, a nova Carta de Perigosidade, ou as cartas de perigosidade existentes nos PMDFCI?

Conteúdo em atualização.

3. Quanto ao período transitório, o que se aplica?

O artigo 79º não obriga a que os PMDFCI se mantenham até 2024, esta será a data limite da sua vigência. Em vez da articulação ali prevista e existindo condições para a elaboração de programas municipais de execução de GIFR, nada impede (pelo contrário, dir-se-ia mesmo que é aconselhável tanto mais que a forma como eram aprovados e publicados evoluiu ao longo do tempo) que se transite antes de 2024 para este novo regime, como sucede com qualquer outra dinâmica normativa.

Esta interpretação não é afastada pela redação do nº 2 porquanto aí do que se trata é da extensão de vigência de PMDFCI já caducado, obrigando o legislador a um maior cuidado na explicitação.

Acresce que da interpretação do nº 4 parece resultar que o pano de fundo deste regime transitório é o princípio do aproveitamento dos atos administrativos, conjugado com a óbvia constatação que não é possível garantir a elaboração em cascata dos programas nos vários níveis num muito curto prazo, com os quais o plano municipal de execução se deve articular (em especial com o sub-regional).

4. Nos PDM de primeira geração, elaborados à luz do RJIGT 1990 (DL n.º 69/90), o solo urbano integra nomeadamente os solos urbanizados e os solos urbanizáveis, correspondendo estes aos solos cuja urbanização seja possível programar. As áreas qualificadas como espaços urbanizáveis nestes PDM podem não corresponder necessariamente a “área urbana consolidada” ou “área urbanizada” pelo que se questiona se nesse caso, no âmbito da aplicação do SGIFR, os espaços urbanizáveis seriam considerados como solo rústico (por força da aplicação da alínea b) do n.º 10 do artigo 79.º)

Conteúdo em atualização.

5. Quando a Carta de Perigosidade do ICNF ainda não está publicada, que carta é eficaz e como se deve de proceder em termos de planeamento?

Na ausência das Cartas de perigosidade elaboradas pelo ICNF, dever-se-á ter em conta a cartografia constante dos PMDFCI. Assim, no âmbito dos processos de planeamento em curso, deve ser considerada a Cartografia de Perigosidade que está em vigor no momento presente.

6. O SGIFR continua a tratar de forma distinta as categorias do solo rústico “aglomerados rurais” e “áreas de edificação dispersa”, excecionando da sua aplicação os “aglomerados rurais”, equiparando-os às categorias do solo urbano, mas omitindo as “áreas de edificação dispersa”, é deliberado?

Sobre as áreas qualificadas como edificação dispersa impendem as condicionantes decorrentes da carta de perigosidade. Tal omissão no que respeita às áreas de edificação dispersa foi intencional e prende-se com a necessidade de sinalizar que a edificação dispersa representa um ónus muito pesado, quer em termos de prevenção, quer em termos de combate a incêndios. É, pois, no âmbito do planeamento, e com base nos critérios legalmente previstos, ao nível da atribuição da classificação e qualificação do solo, que há que avaliar com rigor a forma como determinada área edificada deve ser qualificada, como aglomerado rural (mais concentrado), ou como edificação dispersa.

Ao aplicar o regime, têm que se aplicar os conceitos do regime, assim a identificação das áreas edificadas, na ausência de cartografia que as delimite, deve ser efetuada tendo subjacente o conceito constante do diploma «Áreas edificadas» os conjuntos de edifícios contíguos ou próximos, distanciados entre si no máximo 50 m e com 10 ou mais fogos, em solo rústico ou urbano, delimitados por uma linha poligonal fechada, encerrando a menor área possível, que englobe cada conjunto de edifícios, a qual corresponde à interface de áreas edificadas (alínea b do n.º 1, do artigo 3.º, do Decreto-Lei n.º 82/2021, de 13 de outubro).

7. O SGIFR, no seu artigo 80.º, revoga, entre outros, o Decreto-Lei n.º 327/90, de 22 de outubro, na sua redação atual, o qual definia um conjunto de restrições à ocupação do solo nos terrenos com povoamentos florestais percorridos por incêndios (essas áreas percorridas por incêndios eram, aliás, vertidas para a Planta de Condicionantes do PDM). Com esta revogação, estas restrições deixam de existir?

Sim, com efeito as restrições deixam efetivamente de existir, porquanto é revogado expressamente o diploma Decreto-Lei n.º 327/90, de 22 de outubro, que as impunha. Alerta-se, contudo, para a necessidade de cumprimento do disposto na alínea a) do artigo 4.º do DL n.º 169/2001, ou seja, a inibição de alteração do uso do solo, por um período de 25 anos, em áreas ocupadas por povoamentos de sobreiro ou azinheira e que tenham sofrido conversões por terem sido percorridos por incêndio.

8. À luz de que regime se apreciam os processos de edificação entrados na autarquia até 31/12/2021?

Salvo indicação expressa em contrário na lei, o que não é o caso, o regime que se vai aplicar na apreciação dos processos é o regime que se encontra em vigor à data da prática do ato administrativo, e não o regime em vigor à data de entrada do pedido. Assim, não ficam excecionados do regime em vigor os processos que já tenham sido entregues antes da sua publicação, devendo a pronúncia ser feita à luz da lei em vigor.